новини
справочник
заведения
Най-много нови жилища се строят в София, Бургас, Варна, Пловдив и Благоевград, сочат данните на националната статистика
09 Октомври 2005, Неделя
Автор: Burgas Info
През последните две години пазарът на недвижимите имоти в България е един от най-бързо развиващите се, носещ висока доходност. Стабилните макроикономически показатели, отварянето на банките към ипотечното кредитиране, нарастването на дела на чуждите инвеститори са основните фактори, които доведоха до рязкото поскъпване на имотите.
Индексът за недвижими имоти REMI, който се изготвя от бизнеса, за по-малко от три години нарасна близо два пъти - от 100 пункта през септември 2002 г. вече е 174.4 пункта през юли 2005 г. (виж графиката). По данни на Агенцията за дипломатическите имоти в страната средната възвращаемост от недвижимости през миналата година е била около 18%. Ръстът на цените на жилищните имоти през тази година продължава, като поскъпването е около 20% за първите шест месеца, сочат данните на „Явлена“.
Всичко това е причина броят на фирмите, занимаващи се с този бизнес, да расте. На българския пазар стъпиха редица чужди компании. Появиха се първите фондове и големи институционални инвеститори, опериращи с бюджет от милиарди долари, от ранга на „Дженерал електрик кепитал“. София, зимните и морските курорти, както и обособяването на няколко индустриални зони са горещите места за инвестиции в недвижимости у нас.
Жилища
Най-динамично развиващият се пазар е жилищният. В него инвестират не само чужденци, но и българи. Статистиката показва, че броят на издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради за последните три години е нараснал двойно - от 2910 през 2002 г. до 5780 през 2004 г. За първото полугодие на тази година издадените разрешения са 3678. Най-много нови жилища се строят в София, Бургас, Варна, Пловдив и Благоевград, сочат данните на националната статистика. Прогнозите, че заради голямото строителство пазарът ще се успокои и цените ще спрат да растат, засега не се оправдават. По данни на „Явлена“ на база реално сключени сделки цените на жилищата в София са поскъпнали с 20% за полугодието на 2005 г. спрямо същия период на 2004 г. Очакванията на агенцията са, че за цялата година поскъпването ще бъде с около 30 на сто спрямо предходната. Най-търсени остават жилищата в центъра на града, особено в района на Докторската градина, където офертните цени достигнаха нива до 2000 евро/кв.м. Според брокери реално се сключват сделки при цена 1500 евро/кв.м. Така вече достигаме средните цени в Брюксел например, като изпреварваме Истанбул, твърди Ели Монева от ръководството на Националното сдружение „Недвижими имоти“.
Ваканционните жилища в морските и планинските курорти са другата предпочитана инвестиция. Според „Файненшъл таймс“ Черноморието предизвиква особен интерес заради възможността туристите да почиват на значително по-ниски цени, отколкото в Испания и Португалия. Основните рискове пред инвеститорите в този тип имоти са свръхзастрояването и оттам свръхпредлагането. Проучване на пазара на „Адрес“ показва, че все по-голяма част от сделките са за покупка на луксозни апартаменти с цел реализиране на печалба от отдаването им под наем. Близо 20% от клиентите на агенцията за първите шест месеца на годината са били чужденци. От тях 78% са купили имот в региона на Варна. На второ място по интерес е София, но с минималните 9%, а въпреки разнообразието на предлаганите ваканционни имоти по Южното Черноморие този район на страната е привлякъл едва 8% от чужденците. Къщите във вътрешността държат едва 5% от общия обем сделки.
От планинските курорти най-предпочитан остава Банско, в който купуват основно британци. Руснаците пък проявяват интерес към Пампорово, като московското кметство се готви да инвестира в курорта по информация в руската преса. Очакванията са големи инвеститори да привлече и мегапроектът „Супер Боровец“, още повече че реализирането му е обвързано с кандидатстването на България за зимната олимпиада през 2014 г. Ценовите нива за ваканционните жилища в курортите се движат от 650 до 2000 евро/кв.м, като най-много оферти се поддържат на нива между 800 и 1000 евро/кв.м.
Бизнес имоти
След бума на жилищните бизнес имотите отново стават привлекателни за инвестиции. Според инвеститори бъдеще има строителството на молове - търговски и развлекателни центрове на едно място, магазини, логистични бази и складове. Вече се оформят и първите индустриални паркове край Русе, Севлиево, Пловдив и Пазарджик.
Интересът към офис площите в София през тази година се завърна отново, като броят на незаетите намалява. Според изпълнителния директор на „Фортън интернешънъл“ Валери Вълчев офисите имат добра доходност - максималната средногодишна възвращаемост е между 12-15%, което ги прави лидер в сферата на слабо рисковите инвестиции. По данни на компанията за първото тримесечие на 2005 г. е регистриран ръст 30% в цените на офисите спрямо същия период на 2004 г. и 57% спрямо 2003 г. При наемите повишението е 32% спрямо първото тримесечие на 2004 г. и 51% спрямо 2003 г. За разлика от 2002-2003 г., когато имаше свръхпредлагане, в момента се наблюдава дефицит на големи офис площи от 2000 - 3000 кв.м. Това важи особено за централната градска част, което гарантира високи нива и бъдещ ръст на наемите, смята Вълчев. Подобна е ситуацията и с търговските площи. От началото на годината се наблюдава засилено търсене на атрактивни помещения. Три са основните фактори, допринесли за пречупване на тенденцията. Единият е нарасналото търсене на офис площи от страна на български и международни компании. Втората причина е относително ограниченото предлагане на нови офис площи и, не на последно място, високите нива на заетост в сградите на „Бизнес парк София“.
Офис площите в София са около 220 хил. кв.м, от които 90 хил. кв.м са разположени в централната част, а останалите - в периферията. Средната наемна цена е 12 евро/кв.м, а продажната 1000 - 1200 евро евро/кв.м. Прогнозата на „Колиърс“ е, че търсенето на офис площи от висок клас ще продължи да расте. Предлагането обаче няма да бъде толкова голямо, както през предишните две години. Основните причини за това са изчерпване на подходящите места. През тази година ще бъдат завършени две големи сгради в центъра на София с обща застроена площ около 10 хил. кв.м.
От бизнес имотите с най-голямо търсене и висока доходност засега остават търговските площи, разположени на атрактивни места. По данни на сайта за недвижими имоти imot.bg цените на търговските площи в центъра на столицата достигат до 1800 евро/кв.м, а на търговските улици „Витоша“ и „Граф Игнатиев“ се опитват нива продава 15 000 евро/кв.м, но желаещи да купят почти няма. В Пловдив, Русе и Варна цените са почти изравнени и се оферират на около 630 евро, сочи проучване на imot.bg. Най-скъпи от тях обаче си остават магазините във Варна, чиято цена достига 800 евро/кв.м.
Земя
Инвестицията в земеделска земя на пръв поглед изглежда неатрактивна. Основната причина е раздробеността на парцелите. Прогнозите обаче са, че земята има най-голям потенциал за растеж заради голямата разлика в цената у нас и в страните от Европейския съюз. Ако средната цена на декар земеделска земя в Чехия например е 800 евро, у нас тя все още няма дори 100 евро. По данни на САПИ ООД (Система за агропазарна информация към земеделското министерство) цената на земята през миналата година дори е поевтиняла. През 2004 г. декар се е продавал средно за 134 лв., докато през 2003 г. е струвал 143 лв.
Въпреки това български фондове смятат, че има перспектива в инвестирането в земеделска земя. През последните две години се създадоха две дружества със специална инвестиционна цел за инвестиране в точно такъв тип имоти. При учредяването си „Елана фонд земеделска земя“ обеща на своите акционери 500% доходност за период от 7 години. Дружеството има намерение да инвестира в два района на Северна България и един в Южна. Акциите на другото дружество от този тип - „Адванс терафонд“, за два месеца пък скочиха с около 20% на Българската фондова борса.
Покупката на раздробени парчета земя и обединяването им в общ масив може да донесе двойна и тройна печалба на хората, запознати с процедурата, показва и анализ на сайта за недвижими имоти imoti.net. Пример за подобна практика е парцел, предназначен за ново лозе в Тракия. Той е изкупен от предприемчив бизнесмен по 170-190 лева на декар от над 5200 собственици. Две години и половина по-късно парцелът, за който не е посочено колко е голям, е препродаден на винопроизводител за 800 лева на декар. В момента инвеститори и селскостопански производители търсят да наемат или закупят парцели от над 1000 декара, посочва imoti.net. Сайтът прогнозира, че през следващите шест-седем месеца тенденцията ще бъде към поскъпване на земята и увеличаване на инвеститорския интерес. Реалистично е да се прогнозира цена на земеделска земя от трета категория около 400 - 600 лева на декар средно за страната, с по-високи стойности в Добруджа и Тракия и по-ниски в полупланинските и крайните северозападни региони.
Плюсове и минуси от инвестиции в недвижими имоти
+ голям потенциал като място за туризъм
+ възможност за ръст на цените на имотите и доходите от наем
+ шансове за дългосрочен растеж
+ добри продажби на туроператори и агенции
- незрял пазар
- неяснота около данъчната оценка на имотите
- оскъпяване на инвестицията заради изискванията към чужденците при покупка на собственост
- няма гарантиран пазар за препродажба на имоти
- свръхпредлагане на пазара.
Индексът за недвижими имоти REMI, който се изготвя от бизнеса, за по-малко от три години нарасна близо два пъти - от 100 пункта през септември 2002 г. вече е 174.4 пункта през юли 2005 г. (виж графиката). По данни на Агенцията за дипломатическите имоти в страната средната възвращаемост от недвижимости през миналата година е била около 18%. Ръстът на цените на жилищните имоти през тази година продължава, като поскъпването е около 20% за първите шест месеца, сочат данните на „Явлена“.
Всичко това е причина броят на фирмите, занимаващи се с този бизнес, да расте. На българския пазар стъпиха редица чужди компании. Появиха се първите фондове и големи институционални инвеститори, опериращи с бюджет от милиарди долари, от ранга на „Дженерал електрик кепитал“. София, зимните и морските курорти, както и обособяването на няколко индустриални зони са горещите места за инвестиции в недвижимости у нас.
Жилища
Най-динамично развиващият се пазар е жилищният. В него инвестират не само чужденци, но и българи. Статистиката показва, че броят на издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради за последните три години е нараснал двойно - от 2910 през 2002 г. до 5780 през 2004 г. За първото полугодие на тази година издадените разрешения са 3678. Най-много нови жилища се строят в София, Бургас, Варна, Пловдив и Благоевград, сочат данните на националната статистика. Прогнозите, че заради голямото строителство пазарът ще се успокои и цените ще спрат да растат, засега не се оправдават. По данни на „Явлена“ на база реално сключени сделки цените на жилищата в София са поскъпнали с 20% за полугодието на 2005 г. спрямо същия период на 2004 г. Очакванията на агенцията са, че за цялата година поскъпването ще бъде с около 30 на сто спрямо предходната. Най-търсени остават жилищата в центъра на града, особено в района на Докторската градина, където офертните цени достигнаха нива до 2000 евро/кв.м. Според брокери реално се сключват сделки при цена 1500 евро/кв.м. Така вече достигаме средните цени в Брюксел например, като изпреварваме Истанбул, твърди Ели Монева от ръководството на Националното сдружение „Недвижими имоти“.
Ваканционните жилища в морските и планинските курорти са другата предпочитана инвестиция. Според „Файненшъл таймс“ Черноморието предизвиква особен интерес заради възможността туристите да почиват на значително по-ниски цени, отколкото в Испания и Португалия. Основните рискове пред инвеститорите в този тип имоти са свръхзастрояването и оттам свръхпредлагането. Проучване на пазара на „Адрес“ показва, че все по-голяма част от сделките са за покупка на луксозни апартаменти с цел реализиране на печалба от отдаването им под наем. Близо 20% от клиентите на агенцията за първите шест месеца на годината са били чужденци. От тях 78% са купили имот в региона на Варна. На второ място по интерес е София, но с минималните 9%, а въпреки разнообразието на предлаганите ваканционни имоти по Южното Черноморие този район на страната е привлякъл едва 8% от чужденците. Къщите във вътрешността държат едва 5% от общия обем сделки.
От планинските курорти най-предпочитан остава Банско, в който купуват основно британци. Руснаците пък проявяват интерес към Пампорово, като московското кметство се готви да инвестира в курорта по информация в руската преса. Очакванията са големи инвеститори да привлече и мегапроектът „Супер Боровец“, още повече че реализирането му е обвързано с кандидатстването на България за зимната олимпиада през 2014 г. Ценовите нива за ваканционните жилища в курортите се движат от 650 до 2000 евро/кв.м, като най-много оферти се поддържат на нива между 800 и 1000 евро/кв.м.
Бизнес имоти
След бума на жилищните бизнес имотите отново стават привлекателни за инвестиции. Според инвеститори бъдеще има строителството на молове - търговски и развлекателни центрове на едно място, магазини, логистични бази и складове. Вече се оформят и първите индустриални паркове край Русе, Севлиево, Пловдив и Пазарджик.
Интересът към офис площите в София през тази година се завърна отново, като броят на незаетите намалява. Според изпълнителния директор на „Фортън интернешънъл“ Валери Вълчев офисите имат добра доходност - максималната средногодишна възвращаемост е между 12-15%, което ги прави лидер в сферата на слабо рисковите инвестиции. По данни на компанията за първото тримесечие на 2005 г. е регистриран ръст 30% в цените на офисите спрямо същия период на 2004 г. и 57% спрямо 2003 г. При наемите повишението е 32% спрямо първото тримесечие на 2004 г. и 51% спрямо 2003 г. За разлика от 2002-2003 г., когато имаше свръхпредлагане, в момента се наблюдава дефицит на големи офис площи от 2000 - 3000 кв.м. Това важи особено за централната градска част, което гарантира високи нива и бъдещ ръст на наемите, смята Вълчев. Подобна е ситуацията и с търговските площи. От началото на годината се наблюдава засилено търсене на атрактивни помещения. Три са основните фактори, допринесли за пречупване на тенденцията. Единият е нарасналото търсене на офис площи от страна на български и международни компании. Втората причина е относително ограниченото предлагане на нови офис площи и, не на последно място, високите нива на заетост в сградите на „Бизнес парк София“.
Офис площите в София са около 220 хил. кв.м, от които 90 хил. кв.м са разположени в централната част, а останалите - в периферията. Средната наемна цена е 12 евро/кв.м, а продажната 1000 - 1200 евро евро/кв.м. Прогнозата на „Колиърс“ е, че търсенето на офис площи от висок клас ще продължи да расте. Предлагането обаче няма да бъде толкова голямо, както през предишните две години. Основните причини за това са изчерпване на подходящите места. През тази година ще бъдат завършени две големи сгради в центъра на София с обща застроена площ около 10 хил. кв.м.
От бизнес имотите с най-голямо търсене и висока доходност засега остават търговските площи, разположени на атрактивни места. По данни на сайта за недвижими имоти imot.bg цените на търговските площи в центъра на столицата достигат до 1800 евро/кв.м, а на търговските улици „Витоша“ и „Граф Игнатиев“ се опитват нива продава 15 000 евро/кв.м, но желаещи да купят почти няма. В Пловдив, Русе и Варна цените са почти изравнени и се оферират на около 630 евро, сочи проучване на imot.bg. Най-скъпи от тях обаче си остават магазините във Варна, чиято цена достига 800 евро/кв.м.
Земя
Инвестицията в земеделска земя на пръв поглед изглежда неатрактивна. Основната причина е раздробеността на парцелите. Прогнозите обаче са, че земята има най-голям потенциал за растеж заради голямата разлика в цената у нас и в страните от Европейския съюз. Ако средната цена на декар земеделска земя в Чехия например е 800 евро, у нас тя все още няма дори 100 евро. По данни на САПИ ООД (Система за агропазарна информация към земеделското министерство) цената на земята през миналата година дори е поевтиняла. През 2004 г. декар се е продавал средно за 134 лв., докато през 2003 г. е струвал 143 лв.
Въпреки това български фондове смятат, че има перспектива в инвестирането в земеделска земя. През последните две години се създадоха две дружества със специална инвестиционна цел за инвестиране в точно такъв тип имоти. При учредяването си „Елана фонд земеделска земя“ обеща на своите акционери 500% доходност за период от 7 години. Дружеството има намерение да инвестира в два района на Северна България и един в Южна. Акциите на другото дружество от този тип - „Адванс терафонд“, за два месеца пък скочиха с около 20% на Българската фондова борса.
Покупката на раздробени парчета земя и обединяването им в общ масив може да донесе двойна и тройна печалба на хората, запознати с процедурата, показва и анализ на сайта за недвижими имоти imoti.net. Пример за подобна практика е парцел, предназначен за ново лозе в Тракия. Той е изкупен от предприемчив бизнесмен по 170-190 лева на декар от над 5200 собственици. Две години и половина по-късно парцелът, за който не е посочено колко е голям, е препродаден на винопроизводител за 800 лева на декар. В момента инвеститори и селскостопански производители търсят да наемат или закупят парцели от над 1000 декара, посочва imoti.net. Сайтът прогнозира, че през следващите шест-седем месеца тенденцията ще бъде към поскъпване на земята и увеличаване на инвеститорския интерес. Реалистично е да се прогнозира цена на земеделска земя от трета категория около 400 - 600 лева на декар средно за страната, с по-високи стойности в Добруджа и Тракия и по-ниски в полупланинските и крайните северозападни региони.
Плюсове и минуси от инвестиции в недвижими имоти
+ голям потенциал като място за туризъм
+ възможност за ръст на цените на имотите и доходите от наем
+ шансове за дългосрочен растеж
+ добри продажби на туроператори и агенции
- незрял пазар
- неяснота около данъчната оценка на имотите
- оскъпяване на инвестицията заради изискванията към чужденците при покупка на собственост
- няма гарантиран пазар за препродажба на имоти
- свръхпредлагане на пазара.
Прочетено: 3147 пъти
Сподели в социалните мрежи
Брой коментари
0
Добави линк
