Рекорден брой сделки с имоти бяха сключени през 2004 г.

Изминалата 2004 г. беше рекордна по броя на сключените сделки за покупка на имот (виж графиката) и издадените разрешителни за строеж. Прогнозата на "Явлена" са за 194 хил. покупко-продажби, като оборотът ще възлезе на 6.6 млрд. лв. Ръстът на сделките с недвижимости за 2004 г. спрямо 2003 г. е с 31%, а спрямо най-слабата 1998 г. е над три пъти. Поскъпването на имотите през годината се движи от 20 до 70% за различни видове и опроверга прогнозите на брокерите, направени в края 2003 г., за плавен ръст с не повече от 10-15%. Индексът за недвижими имоти REMI показва, че ако през цялата 2003 г. покачването му е с 18.2 пункта, то за първите девет месеца на 2004 г. нарастването му е с 21.4 пункта.

Цените на недвижимостите все още не са достигнали своя пик и ще продължат да се развиват във възходяща посока и през 2005 г., прогнозират от "Виктория инвест". Ключовите фактори за това са конкурентният пазар на ипотечните кредити, нарастването на преките и непреките чужди инвестиции, стабилните макроикономически показатели и добрата възвращаемост на вложенията в недвижимите имоти средно около 18%.

От "Явлена" очакват през 2004 г. над осем пъти да се увеличи броят на ипотеките в сравнение с 1997 г. и да достигне 32 хил. Ръстът спрямо предходната година е с около 10%. За София прогнозите на "Явлена" са за спад в броя на ипотеките спрямо 2003 г. Силните градове през годината като брой ипотеки спрямо населението са Добрич, Варна и Видин, а слабите - Перник, Търговище и Смолян. До ноември чуждите инвестиции, насочени към недвижими имоти, са 216.2 млн.евро при общ обем от 1.386 млрд. евро.

Към тях трябва да се прибавят и инвестициите от българи, живеещи в чужбина, които по неофициална информация ще бъдат над 800 млн. евро.


Жилища


Цените на апартаментите поддържат възходящ темп на нарастване, започнат още през 2003 г. По данни на Националния статистически институт средната цена на сключените сделки с жилища в София през периода април юни надхвърли 500 евро/кв.м. В момента на вторичния пазар в столицата е трудно да се намери предложение с цена от 400 евро/ кв.м, и то в крайните квартали на града. Преди близо две години на тези ценови нива се търгуваха жилищата в централните и т.нар. престижни райони на София. Сега таванът на предлагането достига на места 1200-1500 евро/кв.м. Поскъпването на жилищата провокира инвеститорите да строят. В момента наличното предлагане на пазара е основно за новостроящи се сгради, повечето от които в много ранен етап. Само в столицата в момента площта на големите новостроящи се предимно жилищни сгради надхвърля 500 хил. кв.м. От останалите градове в страната най-забележително е увеличението на жилищата във Варна и Бургас средно с 28-30%.


Офиси


През последните две години предлагането на офис площи в София беше по-високо от търсенето. Резултатът от това е равнището на свободните площи в някои офис центрове да достигне до 30%. Оформи се вторичен пазар на офиси от приспособени за тези цели апартаменти в жилищните кооперации, чиито наеми са между 3-6 евро/кв.м на месец. В новите бизнес центрове в София цените варират от 7 до 24 евро/кв.м в зависимост от местоположението, качеството на строителните работи и комуникациите. Средната продажна цена на офиси през изминалата година е около 850 евро/кв.м, като за най-високия клас А на места евро/кв.м. За деветмесечието увеличението в цените на офис площите е било най-ниско в Бургас - 8%, в сравнение със София и Варна.


Търговски площи


Търсенето на търговски площи в трите основни града София, Варна и Бургас е нараснало значително през изминалата година. В момента търсенето многократно надвишава предлагането и това е причината агенциите за недвижими имоти да определят 2005 като годината на търговските площи в пазара на недвижимости. Продажните цени на търговски площи в София с добро до отлично местоположение варират от 400 до 3000 евро/кв.м, докато във Варна и Бургас достигнаха 1700 - 2000 евро/кв.м. Наемните цени се движат от 25 до 120 евро/кв.м на месец в зависимост от местоположение, бизнес дейност, размер на помещенията и витрините.


Строителни парцели

бяха изключително привлекателни за инвестиционни цели през изминалата година. Техните цени в София се увеличиха средно с 24% в сравнение с предходната 2003 г. Причината за това е нарасналият брой на разрешителните за строеж, които също гонят рекорд през 2004 г. По данни на националната статистика за първите девет месеца са одобрени общо 3999 нови сгради с разгъната застроена площ от 2.146 млн. кв.м, като броят на жилищата в тях е 14 198. За сравнение, през цялата 2002 г. и 2003 г. броят на издадените разрешителни е около 3000. Данните сочат, че ръстът за деветмесечието спрямо цялата минала година е 28%, като очакванията са към края на 2004 г. той да достигне 35%.

През изминалата година нарасна и

интересът към земеделска земя

за засаждане на трайни насаждения и отглеждане на селскостопански култури. Търсят се парцели с площ над 100 дка. Цените се движат в широк диапазон от 45 до 500 лв./дка според региона. Проблемът с раздробеността на парцелите и огромния брой наследници обаче остава. Наблюдава се и тенденция хората да не продават на всяка цена, като в Североизточна България търсенето е повече от предлагането.

Пазарът на недвижими имоти е с огромен потенциал и ще продължи да се развива и през следващите две години, коментираха от агенция "Киров". Предстоящото членство в Европейския съюз, отпадането на конституционната забрана за продажба на земя на чужденци са от важните фактори за увеличаване на инвестициите в недвижимостите. Другата причина е, че имотите у нас все още не са достигнали ценовите нива в другите източноевропейски страни. За сравнение средната продажна цена на жилища в София е 600 евро/кв.м, в Братислава е 750 евро/кв.м, в Букурещ - 850 евро/кв.м, а в Прага - 1500 евро/кв.м.

Рисковете пред пазара са, че при други "изгодни дестинации" цените на имотите, или по-точно "исканите цени" в България, могат да се покачат повече от това, което са готови да дадат инвеститори и купувачи за даденото качество на строеж, коментира Кристофър Нортам, управител на "Болкан холдингс". Според него са необходими подобрения на инфраструктурата и строителството. Също така е желателна яснота, особено във връзка с нови или предложени закони като регулирането на "прекомерното застрояване" на бреговата линия, посочи Нортъм.



- - -

Оборот на сделките с недвижими имоти за 2004 г. по области



Благоевград 188 млн. лв.

Бургас 763 млн. лв.

Варна 1.061 млрд. лв.

Пловдив 659 млн. лв.

Плевен 250 млн. лв.

Стара Загора 364 млн. лв.

София 1.395 млрд. лв.


Източник: "Явлена"