Каква е цената на недвижимите имоти?

Институт за пазарна икономика

Истерията с цените на недвижимите имоти ни кара да се замислим каква е реалната им цена.

Всеки знае, че това е цената на сделката – когато купувачът и продавачът постигнат съгласие и очакват да имат полза от нея. За много хора от професионална гледна точка е важно да разполагат с такава информация. Какви са достъпните публични източници за нея в България в момента?

Индекс REMI – съставя се и се публикува от Национално сдружение Недвижими имоти – сдружение на агенции за недвижими имоти от цялата страна. Проблемите при този индекс са неговата периодичност (на всеки 3 месеца), прекалена обобщеност (дава съвсем обща представа за цените без спецификация за местоположение в страната, вид имот и т.н) и доброволност (агенциите, които подават информация са членовете на сдружението и предоставянето на информация е на доброволни начала). Не е ясно също каква е процедурата за проверка на подадената информация, поради което не е достатъчно гарантирана достоверността на индекса. Въпреки това, този индекс е добра инициатива, която е сред малкото ориентири в посоката и темпа на развитие на цените на недвижимите имоти. Но само толкова. Това обаче не е достатъчно за по-задълбочен анализ.

Интернет портали за недвижими имоти – няколко портала за обяви за сделки с недвижими имоти се използват като индикатор на цените на недвижими имоти. Може би в момента това е най-близката до пазарната информация, която е общодостъпна. Основният проблем е, че това са цени на търсене и предлагане, а не на реално сключвани сделки. Разбира се тази информация се знае единствено от участниците в сделката най-вече заради избягване плащането на данъци и такси по сделката.

Национален статистически институт – цените, посочвани от официалната статистика са далеч от пазарните и почти не се използват от наблюдатели и участниците на пазара. Разликата между официалната статистика и пазарната е толкова голяма (особено в няколко региона на страната), че единствено се използва за база от която се тръгва при съпоставка.

Агенции за недвижими имоти – те в най-голяма степен разполагат с актуална информация за цените, но това е фирмена тайна и не се предоставя на широката публика. Това е сравнителното предимство на фирмите с много на брой сделки в обстановката на засилена конкуренция. Пример за изчерпателността на информацията, с която разполагат агенциите е презентацията на Агенция Явлена, представена на икономическия форум през ноември този година. За съжаление много рядко такава информация е публично достояние.

Кои са основните ползватели на такава информация?
1. Купувачите/продавачите, които искат да сключат сделка имат най-голяма полза поради значително намаление на възможността от спекулации (в лошия смисъл на думата). Наличието на достоверна информация би улеснило и ускорило реализирането на сделки.
2. Банките, застрахователните дружества и други институции ползват непрекъснато подобна информация. За целта те назначават или наемат лицензирани оценители, които да определят реалната пазарна цена на имотите. Често тези оценители следят офертите, които се публикуват и с времето си съставят база данни, включваща и информация от реално сключени сделки. Този натрупан масив от информация обаче е ограничен като обхват и се използва единствено от финансовата институция.
3. Самите лицензирани оценители на недвижими имоти използват различни методи за да определят пазарната цена на даден имот. Независимо от избрания метод те използват информация и от пазара, която получават от агенции за недвижими имоти, с които са в добри отношения и които им предоставят редовно данни срещу заплащане.
4. Анализатори и журналисти които наблюдават пазара на недвижими имоти и се опитват да предвидят посоката на развитие разчитат на достоверна и актуална информация.
5. Инвеститорите разчитат на тези данни за да могат да преценят бъдещия ефект от вложенията си. Чуждестранните инвеститори проявяват все по-голям интерес към този пазар и един от най-лесните начини да бъдат убедени е като им се предостави историческа информация за цените на недвижимостите в страната.

Защо тогава няма такъв индекс?
Една от причините, е че участниците на пазара си нямат доверие и считат, че ако споделят информация за целите на изграждане на такъв индекс, то това ще бъде използвано от некоректни, по-малки фирми. Другата причина е в настоящото състояние на пазара, а именно “диктат” на продавача. Купувачите имат очаквания за постоянно продължаващо повишаване на цените и считат, че каквато и цена да бъде платена сега тя ще бъде по-ниска от бъдещата. В тези условия много от купувачите се склонни да платят поисканата цена без да имат реална база за сравнение. Така основните печеливши от липсата на такъв индекс са посредниците и строителите. Разбира се от това не следва, че те възпрепятстват създаването му, но те са основните доставчици на тези данни и докато те не постигнат съгласие за условията, при които биха я предоставяли това няма как да се случи. Също така няма сериозни индикации от общността, че въобще иска такъв индекс (подробен и редовен), което спомага за спекулативния характер на пазара в момента. Имайки в предвид, че този пазар въвлича много икономически субекти и значителни инвестиции и от дълго време се говори за заплаха от “спукване на балона” трябва да се мисли за механизъм, който да предупреди за наближаващо негативно развитие.

Какво да се прави?
Време е основните участници на пазара на недвижими имоти, които разполагат с информация от първа ръка да се обединят за създаването на индекс на недвижими имоти. Трябва да се изготви методика, която да гарантира достоверност на подадената информация; да се гарантира, че подателят на информацията ще бъде скрит за другите участници в създаването на индекса; издръжката на индекса може да се осигури, чрез въвеждане на такса за ползване на информацията; трябва да се гарантира и периодичност в предоставянето на информацията; възможно е да се обвърже получаването на данни с тяхното ползване от агенциите; администраторът на индекса може да предоставя редовни анализи, които да са платени; може да се мисли и за различни нива на достъп в зависимост от търсената информация. Вариантите са много и зависят от положителното отношение и сътрудничество на всички (или повечето) участници.