Как ще събаряме хотелите по Южното Черноморие

Заради липсващата инфраструктура  първо големите ще погълнат малките,  но и това няма да ги спаси

От Снимки Таня Иванова
Инфраструктурата по Черноморието ще се превръща във все по-голям проблем. Не само канализация и ВиК, но и вътрешни пътища, паркинги, зелени площи и спортни бази. За това все по-често алармират туроператори, които обслужват големите хотелски бази.
Това, както и ситуацията на пазара на недвижимите имоти, кара заетите в бранша да прогнозират, че ще се стигне до изкупуване на малки хотели с цел разширяване на инфраструктурата.
“Подобна ситуация видях в Палма де Майорка, там събаряха хотели, за да възстановяват инфраструктура и паркове. Много скоро и у нас по-големите ще изкупят по-малките и ще ги съборят, за да правят инфраструктура. Не може туристите да си подават ръка през хотелите, някъде няма и три метра отстояние", коментира Димитър Козаров, който от около двайсет години е в бранша. 
В същото време пазарът на туристическите услуги налага мнението, че хотелите, които не са под опеката на големите туроператори, ще фалират. Малките хотели по българското Черноморие се прeдлагат на европейския пазар при ниски оферти - 250 евро за пакет услуги. Това е вторична цена. Големите хотели поддържат малко по-високи цени, но в замяна на това предлагат басейни, СПА и други екстри, заради които туристите биха дошли.

Фалитите на малките

Част от хотелите с малко легла или трябва да се преустроят в апартаменти (и те вече го правят), или да свалят още цените.
“Как да развиваш семеен бизнес до огромни 500-стайни мастодонта с басейни и СПА", тюхкат се новоизлюпени хотелиери в Слънчев бряг. Обикновено на сградата пише хотел, а вътре е разделена на апартаменти - нов вид туризъм, наложен от пазарната ситуация.
“Малките хотели са обречени", смята един от големите познавачи на имотния пазар в региона Атанас Райков от “Титан Недвижими имоти".
Според него, ако в Слънчев бряг има 60 хиляди хотелски стаи за предлагане, то има поне още 10 000 апартамента за ползване и още толкова, които се отдават под наем. А ако на пазара се предлагат цели хотели, това са предимно бази до 50-100 легла, 2 и 3 звезди, които са нерентабилни. Тези хотелиери се оказват в неизгодна конкуренция с мастодонтите, които се мениджират от големите туроператори. 
 “Не може всеки, на когото е разрешено да си построи къща, да направи хотел и след това да чака някой да дойде в него или да го продаде на печалба", коментира и представителят на големите туроператори “Томас Кук" и “Некерман" за България Христо Колев.
По думите му има хора, които първо строят и след това започват да питат за туристи или клиенти. “Изпаднаха в еуфорията на строителството и мислят, че туризмът е “златна кокошка" - навсякъде ще огрее. Е, ние не можем да имаме 20 % от Западна Европа в България и европейците да дойдат да живеят в такива малки хотелчета или апартаменти без услугите, които очакват", каза още Колев.
В момента разликата в цените между 3 и 4 звезди е минимална. В 4-звездния “Маджестик" в Слънчев бряг например офертата е 100 евро, в други малки хотели - 80 евро за нощувка. Получава се така, че разликата в цените е малка, а в услугите - драстична.
Освен това клиенти на много от малките хотели до това лято бяха сръбски и македонски граждани. Визовите ограничения, заради Шенген и членството на страната ни в Европейския съюз свиха този контингент.
Ето защо, малките хотели следва драстично да се насочат към ниска ценова категория. Сега инвеститорите се опитват да преустроят и продадат хотелите на апартаменти, на части, но пазарът не е в тяхна полза и много скоро ще фалират, предричат в бранша.
Така вместо да има ниско строителство с повече зеленина, ще останат само мастодонтите.
Вече се говори и за запорирани от банките хотели, които искат да се препродадат. Обикновено такава информация се изнася трудно, поради банковата тайна. Ето защо, тези хотели се оферират не официално на пазара на недвижимите имоти, а между хората от бранша, коментираха брокери.
Такива се предлагат в Приморско, Созопол и в Слънчев бряг. Една съществена особеност на най-големия черноморски курорт е, че там малка част от хотелите са построени с кредити, по-често се говори за изпиране на пари.

И големите - на тезгяха

Въпреки, че анализатори на пазара се опитват да посочат някакви цифри на имотите във вече изградени бази и такива, които се продават “на зелено", едва ли някой с точност може да определи техният дори приблизителен брой. Иначе по данни на Националния статистически институт /НСИ/ в последните три години са завършени близо 18 700 жилища в трите черноморски области - Бургас, Варна и Добрич.
Поне 30 на сто от имотите се препродават като се търси по-висока цена от тази, на която са купени преди три или четири години. Такова е положението и с голяма част от курортните бази. Досегашните хотели преустройват и продават във вид на апартаменти - от едностайни до тристайни. . Но темповете на новото строителство притискат вторичното предлагане и такива високи цени държат само жилищата с най-добри местоположения, поддържани, управлявани и отдавани под наем за сметка на собствениците им.
Продажбата на такива имоти се налага поради факта, че отдаването им под наем не носи очакваните приходи за собствениците. Трудно е да се достигне заетост от поне 40 дни годишно и то от платежоспособни клиенти. По-голямата част от почиващите наемат апартаментите за не повече от три седмици. Това обаче не може да покрие разходите по целогодишното поддържане на имота, а за печалба не може въобще да се говори.
Средната стойност на оферираните за продажба апартаменти е около 900 евро на кв.м., но действащи на пазара брокери твърдят, че реална сделка над 800 евро на кв.м. е почти невъзможно да се реализира. За да се достигне и тази стойност, е необходимо да се предложат много екстри. /Продължение от стр.8/
За по-малките бази - обзавеждане, а за апартамент в цял ваканционен комплекс - и безплатно ползване на басейни, игрища, спортни комплекси и сауни.
Строителството се разпростира с все по-бурни темпове към по-малките курорти и девствените плажове на Южното Черноморие и въпреки изявленията на местните общини, че ще съблюдават за нискоетажно застрояване, много зеленина и запазване на защитени територии, това на практика не се случва.
Основният пазар за тези имоти - доскоро британски и ирландски клиенти, а вече руски и италиански, продължава да подхранва изграждането на нови ваканционни сгради. Но и там високите цени са нереални. Защото имотите се купуват с цел печалба. Неотдавна инвестиционен фонд се отказа от участието си във ваканционен проект в Царево заради лоши продажби, породени от твърде високите цени, искани от предприемача, грешен избор на местоположение и зле представен пред купувачите проект.
Спекулативните инвеститори печелят по двата начина - като препродават в кратък срок в родината си жилища, купени на много ранен етап от строежа, или като се освобождават от имоти, които са държали две до четири години.
В различно положение са обаче недотам добре обмислените проекти. Ако имотът е купен на висока цена, но без местоположение и услуги, а в съседство се строи друг, може би дори по-евтин, вероятността за продажба намалява драстично.
Предлагането на този етап е много голямо. Предлагат се вече освен апартаменти и хотели с 50 стаи за 850 хил. евро и други с 50 стаи за 2 млн евро. В Созопол, например, на пазара има и от едните, и от другите и разликата в базата не е съществена. Дали ще се стигне до продажба, никой не се наема да прогнозира. Брокерите са категорични само, че под 850 хил. евро оферта няма. И че много от големите хотели също започват да се преустройват.
Може би проблемите не са само за малките хотели...