новини
справочник
заведения
Проект „Кюшето”
05 Април 2007, Четвъртък
Източник: вестник Фактор
Поради големия интерес към проекта за застрояването на новия бургаски квартал “Кюшето”, публикуван в два поредни броя в началото на март т.г. на вестник “Фактор”, днес отпечатваме и последната трета част на авторката проф. д-р арх. Веселина Русева ТРОЕВА - ръководител на екип
/продължение от бр.228/
В общата концепция за пространствено развитие и устройство на територията са залегнали принципи, съответстващи на изискванията на съвременната урбанистична практика, най-важните от които са следните:
§ Съобразяване на плановата структура с основните подходи към територията, с релефа, с микроклимата, със защитените територии, с териториите за териториалноустройствена защита, с всички ограничителни режими и със съществуващата транспортна и техническа инфраструктура.
§ Оптимално вписване на новата градоустройствена структура в ландшафта и запазване на визуалната обвързаност със залива, с езерото и с град Бургас.
§ Устройство на зони за свободен обществен достъп, наситени със значими обекти, за които трудно може да се открият свободни терени в града.
§ Съчетаване на частния интерес с обществения, като се избегнат унифицираните решения на затворените ваканционни селища, отречени от световната и европейската градоустройствена практика.
§ Изграждане на центрове, наситени с дейности, успешната реализация на които зависи от наличие на бърз и удобен транспорт от международно летище.
§ Създаване на среда и услуги, по-различни от тези на урбанизираните курорти в съседство, които могат да се изградят с частни инвестиции в съдружие между няколко собственика и да носят печалба.
§ Развитие на единна система от озеленени паркови и открити публични пространства в йерархична обвързаност, осигуряващи свободния достъп през цялата територия, психологичния и екологичен комфорт на хората.
§ Обогатяване на възможностите за спорт, рекреация и забавления чрез набор от дейности по периферията и най-достъпните части от територията, които да допълнят съществуващите атракции в града и кв. Сарафово.
Тези принципи, приложени при конкретната ситуация, върху един ясно изразен правоъгълен растер на имотните граници на поземлените имоти, при обединяването им ще позволи да се получат по-разнообразни, пълноценни, гъвкави и живописни структурни групи.
В общата функционална и планова структура на територията се оформят две големи паркови зони със забрана за строителство. Паркът на птиците е с три тематични зони в посока от север на юг - “Птиците и водата", “Птиците и гората" и “Птиците и земята", предлагащи различни местоообитания.
Най-близкият участък между запазената теснолинейка и езерото се отрежда за зона със запазени естествени хабитати за да се съхрани екологичното равновесие на средата в непосредствена близост до водата.
Съществуващият в момента път се измества на запад до жп линията.
В северната част на парка се разполага Европейски център за наблюдение на птици, който предвижда както укритие за посетители, така и информационна и експозиционна част, база за научни изследвания, конференции и ограничена леглова база.
Втората паркова зона е отредена за морски парк и наименованието подсказва разположението й в най-източната част от територията край морето. Тя обхваща площ от 17.4 ha и покрива зоните за териториалноустройствена защита (“А") и за брегозащита (предимно “А1" и “В1"). Предвижда се през нея, посредством стълби, рампи и площадки на различно ниво да се осъществи връзката на урбанизираната територия с морето и крайбрежната алея.
Допълнително в Подробен устройствен план следва да се решат зоните за разходки и почивка, за климато и слънцелечение на тераси на различни нива, подходящо обзаведени, с водни басейни и места за спорт и игра. Конструкцията на подпорните им стени ще допълни системата от брегоукрепителни съоръжения, като се съобрази със съществуващите такива и с препоръките за строителство в условията на терена.
Връзките между двата крайводни парка се осъществяват посредством напречни озеленени улици по посока изток-запад. Напречно на тях, потърсената втора главна улица в посока север-юг също се озеленява по аналогичен начин посредством оттегляне на линиите на застрояване на 6 метра от уличната регулация и задължително озеленяване на пространството към тротоарите.
Важно място в обемно-пространствената и функционалната структура на м. Кюшето се отрежда на разположената южно от паркингите зона за обществен достъп, в която последователно са предвидени Аквапарк на площ от 4.6 ha, Спортен център на площ от 4.4 ha и Административно-търговски център на площ от 4.2 ha.
Южно от спортния център и в ос на главния пешеходен достъп се предлага да се развие пълноценен конгресен и изложбен център на обща площ от 2.6 ha. Зоната около изложбения център и главната улица по посока изток запад се предвижда за изграждане на луксозни парк-хотели, след което в останалите терени за курортно строителство да се предложи богат набор от сгради за временно обитаване под формата на апартаментни хотели, вили или балнеосанаториуми и центрове за възстановяване и релаксация. Общата площ на тези устройствени зони заедно с озеленяването е 123.3 ha или 47.5%.
Зоната в близост до морския парк е предвидена за обекти на обслужването, общественото хранене, търговията и атракциите. Общата площ на терените за тези обслужващи обекти е 8.19 ha.
В допълнение на изискванията на Техническото задание в североизточната част и непосредствено до първата буна на кв. Сарафово е отредена площ за изграждане на марина, яхтено пристанище и аквариум, като за сградата на последния е отредена 8710 m2 площ. Цялата територия се предвижда да се отвоюва от морето, за да се избегнат забраните за строителство в зоната за брегозащита с изградени съоръжения.
На преден ред се предвиждат публични открити пространства и едноетажни обекти за хранене и атракции, а зад тях - терасовидни апартаментни хотели.
Общата площ на зоната на пристанището е 4.49 ha, а на акваторията около 6 ha. При оразмеряване на пристанището за яхти от клас IIIS с размери 12/3,40/1,80 m общият брой на плавателните съдове може да бъде 110, от които временно пребиваващи 36 броя и постоянно пребиваващи 74 броя. Основните технически съоръжения в пристанището ще обхващат вълно-защитни съоръжения с вертикална бетонова повърхност откъм акваторията и наклонена насипна повърхност откъм морето, защитена с тетраподи. Входът в пристанището е предвиден с широчина 40 m, а връзката на акаваторията със сушата ще се изгражда посредством кейов фронт от вертикални кейови стени с минимална обща височина 5 m, от които 1.5 m над водата.
Върху площта, предвидена за пристанище следва да се ситуират съоръжения за обслужване на яхтите и рибарските лодки, гараж за зимуване на лодките, ремонтна работилница, радарно медицинско и метеорологично обслужване, център за връзка, морска навигация и администрация. Стоянките за яхти са предвидени с контролиран достъп откъм сушата и подреждане, различно от традиционния правоъгълен растер.
Тъй като в Атанасовско езеро съществува достатъчен ресурс - 8000 m3 концентрирана луга и 2000 m3 концентрирана лечебна кал, в съответствие със стратегията за развитие на “Черноморски солници" АД в бъдеще ще се развие лечебно-профилактичен комплекс с открита и закрита част, показани в плана в най-южната зона на разработката.
Необходимо е за целта да се предвидят и мероприятия по реконструкция на ограждащите дървени прегради и пътеки, система за контрол върху използването на ресурса и моделиране на пространствата за преход от една зона в друга, вкл. и тази за калолечение. Съблекални и душови кабини в близост до басейните могат да се разположат в зоната, предвидена за конверсия и използване за целите на лечебния туризъм. В последната могат да се разположат всички необходими сгради и съоръжения за козметика, профилактика и лечение, които ще използват производни продукти на морската вода, лугата и морската сол, на примера на съвременната практика на развити в това отношение страни.
Плажната ивица, която с допълнително получената площ от насипването на стената на пристанището ще се увеличи на 36000 m2 е оразмерена на базата на 8 m2 на човек и има общ капацитет от 4500 посетители.
Проектът на комуникационно-транспортната система има за основна цел да намали автомобилното натоварване и конфликтите между автомобилното и пешеходно движение. Предвидена е улица клас III-Б, която се явява главна транспортна артерия преминаваща по цялата дължина на територията в посока "север-юг" успоредно на трасето на ж.п. линията и "изток- запад" успоредно на път I-9. По тази улица ще се осъществява връзката с града и кв."Сарафово". Габаритът на тази улица в района на урбанизираната територия е предвиден с две платна за движение по 7 m. и средна разделителна ивица с широчина 2 m. По трасето на тази улица се предвижда преминаване на автобуси на градския транспорт в двете посоки.
Напречно на тази улица по посока "запад- изток" са проектирани трасетата на две улици IV-ти клас с две пътни ленти за активно движение по 3.5 m и две ленти за надлъжно паркиране по 2.5 m. Между уличната мрежа се предвиждат вътрешно квартални пешеходни алеи с широчина 4 m. Част от тези алеи се обособят като велосипедни трасета, които заедно с предвидените трасета, успоредно на тротоарите по някои от улиците, съставляват главната мрежа на велосипедното движение.
От източната част на урбанизираната територия успоредно на скатната линия се обособява пешеходна зона. Под тази зона на много места се предвиждат за изграждане подземни паркинги, като достъпът до тях ще се осъществява по напречните улици. Изчисленият общ минимален брой на местата за паркиране в границите на разработката е около 8500 броя, вкл. и подземните. Допълнително към всеки имот се предвижда необходимия минимален брой места за паркиране.
През урбанизираната територия преминава трасето на ж.п. линията "Бургас- Поморие". В настоящия момент ж.п. линията се ползва главно за превозване на товари. Предвижда се трасето на ж.п. линията да се запази за бъдещо изграждане на монорелсов път, като алтернативен превоз на автобусния за масов обществен транспорт. В перспектива това трасе има възможност да се продължи до летищния комплекс, а в по-далечно бъдеще да стане част от трасето на модерен екологично чист, безшумен релсов път, обслужващ и новите квартали на града - "Меден Рудник" и "Крайморие".
Изчислената плътност на първостепенната улична мрежа при площ на урбанизираната територия средно 1500 дка е 2,7 km/km2 при норматив не по-малко от 2.5 km/km2.
Предвижда се също газифициране на територията по проектна част, изготвена от специалисти към "ГАЗТЕК БГ" АД София, с което се очаква намаляване на замърсяването на средата. Проектите за останалите подсистеми на техническата инфраструктура са изготвени в два варианта, на основата на съвременни технологии и са съгласувани с компетентните органи. Сборна схема на техническата инфраструктура изяснява полагането на мрежите в съответствие с необходимите технически изисквания и сервитути.
Към обяснителната записка на плана са разработени и мерки за намаляване на вредни въздействия върху околната среда и здравето на хората, които предстои да бъдат допълнени с препоръките от окончателната Екологична оценка .
Правилата и нормативите към изменението на Общия устройствен план на община Бургас, в масив 18 на м. “Кюшето" в землището на кв. Сарафово, гр. Бургас, EKATTE 99018 предлагат обособяване на зони с определен режим на ползване и застрояване в зависимост от специфичното си предназначение и оразмеряване на в зависимост от съответните нормативи, посочени в приложената таблица:
В правилата към Подробния устройствен план са доразвити и специфичните изисквания за отделните урегулирани имоти.
При изчисления общ брой на обитателите в териториите за курортно строителство в приетия от ОЕСУТ на община Бургас II вариант се получават 2702 бр. легла в хотели, 615 легла в балнеосанаториуми и 7341 обитатели в апартаменти или общо 10658 души, вкл. и тези, извън обхвата на задачата - в марината и в района на Черноморски солници.
Независимо от всички предварителни проучвания на световния опит, оценки, анализ на средата и на потенциалните заплахи, е наложително по време на изпълнението на проекта и по време на експлоатацията да се осъществява постоянен мониторинг на околната среда с цел да се предотвратяват своевременно евентуални непредвидени негативни въздействия върху здравето на хората, върху защитените територии, върху работата на летищния комплекс в съседство. При поява на евентуални неблагоприятни въздействия проектът предвижда да се внесат корекции и да се намали натоварването на територията.
За осъществяването на амбицията на възложителите да превърнат тази територията в модел за устойчиво развитие на подобни комплекси е необходимо строго спазване на правилата и нормативите за прилагане на плана и отстояване на заложените идеи и параметри.
Реализирането на идеите обаче и постигането на целите, зависи както от волята и последователността на представителите на общината, така и от всички останали участници в процеса на планиране - собственици на земи, инвеститори, предприемачи и всички следващи автори на инвестиционни проекти.
В общата концепция за пространствено развитие и устройство на територията са залегнали принципи, съответстващи на изискванията на съвременната урбанистична практика, най-важните от които са следните:
§ Съобразяване на плановата структура с основните подходи към територията, с релефа, с микроклимата, със защитените територии, с териториите за териториалноустройствена защита, с всички ограничителни режими и със съществуващата транспортна и техническа инфраструктура.
§ Оптимално вписване на новата градоустройствена структура в ландшафта и запазване на визуалната обвързаност със залива, с езерото и с град Бургас.
§ Устройство на зони за свободен обществен достъп, наситени със значими обекти, за които трудно може да се открият свободни терени в града.
§ Съчетаване на частния интерес с обществения, като се избегнат унифицираните решения на затворените ваканционни селища, отречени от световната и европейската градоустройствена практика.
§ Изграждане на центрове, наситени с дейности, успешната реализация на които зависи от наличие на бърз и удобен транспорт от международно летище.
§ Създаване на среда и услуги, по-различни от тези на урбанизираните курорти в съседство, които могат да се изградят с частни инвестиции в съдружие между няколко собственика и да носят печалба.
§ Развитие на единна система от озеленени паркови и открити публични пространства в йерархична обвързаност, осигуряващи свободния достъп през цялата територия, психологичния и екологичен комфорт на хората.
§ Обогатяване на възможностите за спорт, рекреация и забавления чрез набор от дейности по периферията и най-достъпните части от територията, които да допълнят съществуващите атракции в града и кв. Сарафово.
Тези принципи, приложени при конкретната ситуация, върху един ясно изразен правоъгълен растер на имотните граници на поземлените имоти, при обединяването им ще позволи да се получат по-разнообразни, пълноценни, гъвкави и живописни структурни групи.
В общата функционална и планова структура на територията се оформят две големи паркови зони със забрана за строителство. Паркът на птиците е с три тематични зони в посока от север на юг - “Птиците и водата", “Птиците и гората" и “Птиците и земята", предлагащи различни местоообитания.
Най-близкият участък между запазената теснолинейка и езерото се отрежда за зона със запазени естествени хабитати за да се съхрани екологичното равновесие на средата в непосредствена близост до водата.
Съществуващият в момента път се измества на запад до жп линията.
В северната част на парка се разполага Европейски център за наблюдение на птици, който предвижда както укритие за посетители, така и информационна и експозиционна част, база за научни изследвания, конференции и ограничена леглова база.
Втората паркова зона е отредена за морски парк и наименованието подсказва разположението й в най-източната част от територията край морето. Тя обхваща площ от 17.4 ha и покрива зоните за териториалноустройствена защита (“А") и за брегозащита (предимно “А1" и “В1"). Предвижда се през нея, посредством стълби, рампи и площадки на различно ниво да се осъществи връзката на урбанизираната територия с морето и крайбрежната алея.
Допълнително в Подробен устройствен план следва да се решат зоните за разходки и почивка, за климато и слънцелечение на тераси на различни нива, подходящо обзаведени, с водни басейни и места за спорт и игра. Конструкцията на подпорните им стени ще допълни системата от брегоукрепителни съоръжения, като се съобрази със съществуващите такива и с препоръките за строителство в условията на терена.
Връзките между двата крайводни парка се осъществяват посредством напречни озеленени улици по посока изток-запад. Напречно на тях, потърсената втора главна улица в посока север-юг също се озеленява по аналогичен начин посредством оттегляне на линиите на застрояване на 6 метра от уличната регулация и задължително озеленяване на пространството към тротоарите.
Важно място в обемно-пространствената и функционалната структура на м. Кюшето се отрежда на разположената южно от паркингите зона за обществен достъп, в която последователно са предвидени Аквапарк на площ от 4.6 ha, Спортен център на площ от 4.4 ha и Административно-търговски център на площ от 4.2 ha.
Южно от спортния център и в ос на главния пешеходен достъп се предлага да се развие пълноценен конгресен и изложбен център на обща площ от 2.6 ha. Зоната около изложбения център и главната улица по посока изток запад се предвижда за изграждане на луксозни парк-хотели, след което в останалите терени за курортно строителство да се предложи богат набор от сгради за временно обитаване под формата на апартаментни хотели, вили или балнеосанаториуми и центрове за възстановяване и релаксация. Общата площ на тези устройствени зони заедно с озеленяването е 123.3 ha или 47.5%.
Зоната в близост до морския парк е предвидена за обекти на обслужването, общественото хранене, търговията и атракциите. Общата площ на терените за тези обслужващи обекти е 8.19 ha.
В допълнение на изискванията на Техническото задание в североизточната част и непосредствено до първата буна на кв. Сарафово е отредена площ за изграждане на марина, яхтено пристанище и аквариум, като за сградата на последния е отредена 8710 m2 площ. Цялата територия се предвижда да се отвоюва от морето, за да се избегнат забраните за строителство в зоната за брегозащита с изградени съоръжения.
На преден ред се предвиждат публични открити пространства и едноетажни обекти за хранене и атракции, а зад тях - терасовидни апартаментни хотели.
Общата площ на зоната на пристанището е 4.49 ha, а на акваторията около 6 ha. При оразмеряване на пристанището за яхти от клас IIIS с размери 12/3,40/1,80 m общият брой на плавателните съдове може да бъде 110, от които временно пребиваващи 36 броя и постоянно пребиваващи 74 броя. Основните технически съоръжения в пристанището ще обхващат вълно-защитни съоръжения с вертикална бетонова повърхност откъм акваторията и наклонена насипна повърхност откъм морето, защитена с тетраподи. Входът в пристанището е предвиден с широчина 40 m, а връзката на акаваторията със сушата ще се изгражда посредством кейов фронт от вертикални кейови стени с минимална обща височина 5 m, от които 1.5 m над водата.
Върху площта, предвидена за пристанище следва да се ситуират съоръжения за обслужване на яхтите и рибарските лодки, гараж за зимуване на лодките, ремонтна работилница, радарно медицинско и метеорологично обслужване, център за връзка, морска навигация и администрация. Стоянките за яхти са предвидени с контролиран достъп откъм сушата и подреждане, различно от традиционния правоъгълен растер.
Тъй като в Атанасовско езеро съществува достатъчен ресурс - 8000 m3 концентрирана луга и 2000 m3 концентрирана лечебна кал, в съответствие със стратегията за развитие на “Черноморски солници" АД в бъдеще ще се развие лечебно-профилактичен комплекс с открита и закрита част, показани в плана в най-южната зона на разработката.
Необходимо е за целта да се предвидят и мероприятия по реконструкция на ограждащите дървени прегради и пътеки, система за контрол върху използването на ресурса и моделиране на пространствата за преход от една зона в друга, вкл. и тази за калолечение. Съблекални и душови кабини в близост до басейните могат да се разположат в зоната, предвидена за конверсия и използване за целите на лечебния туризъм. В последната могат да се разположат всички необходими сгради и съоръжения за козметика, профилактика и лечение, които ще използват производни продукти на морската вода, лугата и морската сол, на примера на съвременната практика на развити в това отношение страни.
Плажната ивица, която с допълнително получената площ от насипването на стената на пристанището ще се увеличи на 36000 m2 е оразмерена на базата на 8 m2 на човек и има общ капацитет от 4500 посетители.
Проектът на комуникационно-транспортната система има за основна цел да намали автомобилното натоварване и конфликтите между автомобилното и пешеходно движение. Предвидена е улица клас III-Б, която се явява главна транспортна артерия преминаваща по цялата дължина на територията в посока "север-юг" успоредно на трасето на ж.п. линията и "изток- запад" успоредно на път I-9. По тази улица ще се осъществява връзката с града и кв."Сарафово". Габаритът на тази улица в района на урбанизираната територия е предвиден с две платна за движение по 7 m. и средна разделителна ивица с широчина 2 m. По трасето на тази улица се предвижда преминаване на автобуси на градския транспорт в двете посоки.
Напречно на тази улица по посока "запад- изток" са проектирани трасетата на две улици IV-ти клас с две пътни ленти за активно движение по 3.5 m и две ленти за надлъжно паркиране по 2.5 m. Между уличната мрежа се предвиждат вътрешно квартални пешеходни алеи с широчина 4 m. Част от тези алеи се обособят като велосипедни трасета, които заедно с предвидените трасета, успоредно на тротоарите по някои от улиците, съставляват главната мрежа на велосипедното движение.
От източната част на урбанизираната територия успоредно на скатната линия се обособява пешеходна зона. Под тази зона на много места се предвиждат за изграждане подземни паркинги, като достъпът до тях ще се осъществява по напречните улици. Изчисленият общ минимален брой на местата за паркиране в границите на разработката е около 8500 броя, вкл. и подземните. Допълнително към всеки имот се предвижда необходимия минимален брой места за паркиране.
През урбанизираната територия преминава трасето на ж.п. линията "Бургас- Поморие". В настоящия момент ж.п. линията се ползва главно за превозване на товари. Предвижда се трасето на ж.п. линията да се запази за бъдещо изграждане на монорелсов път, като алтернативен превоз на автобусния за масов обществен транспорт. В перспектива това трасе има възможност да се продължи до летищния комплекс, а в по-далечно бъдеще да стане част от трасето на модерен екологично чист, безшумен релсов път, обслужващ и новите квартали на града - "Меден Рудник" и "Крайморие".
Изчислената плътност на първостепенната улична мрежа при площ на урбанизираната територия средно 1500 дка е 2,7 km/km2 при норматив не по-малко от 2.5 km/km2.
Предвижда се също газифициране на територията по проектна част, изготвена от специалисти към "ГАЗТЕК БГ" АД София, с което се очаква намаляване на замърсяването на средата. Проектите за останалите подсистеми на техническата инфраструктура са изготвени в два варианта, на основата на съвременни технологии и са съгласувани с компетентните органи. Сборна схема на техническата инфраструктура изяснява полагането на мрежите в съответствие с необходимите технически изисквания и сервитути.
Към обяснителната записка на плана са разработени и мерки за намаляване на вредни въздействия върху околната среда и здравето на хората, които предстои да бъдат допълнени с препоръките от окончателната Екологична оценка .
Правилата и нормативите към изменението на Общия устройствен план на община Бургас, в масив 18 на м. “Кюшето" в землището на кв. Сарафово, гр. Бургас, EKATTE 99018 предлагат обособяване на зони с определен режим на ползване и застрояване в зависимост от специфичното си предназначение и оразмеряване на в зависимост от съответните нормативи, посочени в приложената таблица:
В правилата към Подробния устройствен план са доразвити и специфичните изисквания за отделните урегулирани имоти.
При изчисления общ брой на обитателите в териториите за курортно строителство в приетия от ОЕСУТ на община Бургас II вариант се получават 2702 бр. легла в хотели, 615 легла в балнеосанаториуми и 7341 обитатели в апартаменти или общо 10658 души, вкл. и тези, извън обхвата на задачата - в марината и в района на Черноморски солници.
Независимо от всички предварителни проучвания на световния опит, оценки, анализ на средата и на потенциалните заплахи, е наложително по време на изпълнението на проекта и по време на експлоатацията да се осъществява постоянен мониторинг на околната среда с цел да се предотвратяват своевременно евентуални непредвидени негативни въздействия върху здравето на хората, върху защитените територии, върху работата на летищния комплекс в съседство. При поява на евентуални неблагоприятни въздействия проектът предвижда да се внесат корекции и да се намали натоварването на територията.
За осъществяването на амбицията на възложителите да превърнат тази територията в модел за устойчиво развитие на подобни комплекси е необходимо строго спазване на правилата и нормативите за прилагане на плана и отстояване на заложените идеи и параметри.
Реализирането на идеите обаче и постигането на целите, зависи както от волята и последователността на представителите на общината, така и от всички останали участници в процеса на планиране - собственици на земи, инвеститори, предприемачи и всички следващи автори на инвестиционни проекти.
Прочетено: 3884 пъти
Сподели в социалните мрежи
Брой коментари
0
Добави линк
